Ratgeber

Courtage

In der Regel wird die Provision auf Mallorca vom Verkäufer getragen, es sei denn, die Parteien haben ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Die Maklerprovision auf Mallorca beträgt zwischen 5 % und 6 % des vereinbarten Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer (IVA).

Kaufnebenkosten (Anwalt usw.)

Die anfallenden Kaufnebenkosten für den Erwerb einer Immobilie setzen sich im Allgemeinen wie folgt zusammen: Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Art der Immobilie und beläuft sich auf einen Satz zwischen 8% und 13%. Darüber hinaus fallen Anwaltskosten an, die etwa 1% des Kaufpreises entsprechen sowie Notarkosten in Höhe von ebenfalls 1,5% des Kaufpreises.

ETV Lizenz / Ferienvermietlizenz

Für die Vermietung zu touristischen Zwecken ist eine sogenannte „ETV-Lizenz“ erforderlich. Es ist zu beachten, dass es ältere Lizenzen gibt, die nicht regelmäßig erneuert werden müssen. Aufgrund der geringen Neubewilligung von Lizenzen erfahren Immobilien mit bestehender ETV-Lizenz eine Wertsteigerung.

Es ist nach wie vor nicht einfach, eine Lizenz zu bekommen, und man braucht viel Geduld, da es viele Sonderregelungen gibt und die Anzahl der Lizenzen begrenzt ist. Die Immobilie muss in einem Gebiet liegen, in dem laut Bebauungsplan eine Vermietung möglich ist. Eine entsprechende Bescheinigung ist bei der Gemeinde zu beantragen, in der sich die Immobilie befindet. Die Vermietung ist nur mit der erteilten Registriernummer zulässig.

NIE Nummer – wo und wie kann ich diese beantragen?

Die NIE-Nummer (Número de Identidad de Extranjero) ist beim Immobilienkauf unerlässlich. Sie ist eine spanische Ausländeridentitätsnummer und gleichzeitig auch die Steuernummer. Ausländer brauchen diese in jedem Fall, um Verträge abzuschließen und jede Art öffentlicher Handlungen durchführen zu können.

Sie können die NIE-Nummer entweder bei einer Polizeistation (Dirección General de la Policía y de la Guardia Civil) oder über ein spanisches Konsulat bzw. durch einen Vermittler, ggf. Ihren Anwalt beantragen. Hier können wir Ihnen auch gerne Empfehlungen geben. .

Hypothek in Spanien

Es ist grundsätzlich möglich, als Ausländer eine Hypothek für den Immobilienkauf in Spanien zu erhalten. Viele spanische Banken bieten Hypotheken für Ausländer an, jedoch können die Bedingungen und Anforderungen je nach Bank und individueller finanzieller Situation variieren. Es ist ratsam, sich frühzeitig mit verschiedenen Banken in Verbindung zu setzen und die genauen Konditionen, Zinssätze und Anforderungen zu klären. In der Regel benötigt man eine NIE (Número de Identificación de Extranjero), die zuvor erwähnte Ausländeridentifikationsnummer, um einen Hypothekenantrag zu stellen. Zusätzlich zu einer soliden Bonität und einem regelmäßigen Einkommen können auch andere Faktoren wie die Höhe des Eigenkapitals eine Rolle spielen. In der Regel verwenden spanische Banken einen variablen Zinssatz, der am Euribor ausgerichtet ist. Dieser entspricht dem durchschnittlichen Zinssatz basierend auf den Angaben von über 20 europäischen Banken, dem anschließend die Marge der Bank hinzugefügt wird.

Man sollte hierbei beachten, dass man mindestens 30% Eigenkapital benötigt.

Wir kooperieren mit einem Unternehmen, das auf die Abwicklung von Hypothekendarlehen und anderen Finanzprodukten in Spanien spezialisiert ist. Über diesen Dienstleister können Sie die besten Bankkonditionen erhalten.

Weitere Empfehlungen für ihre Immobilie

Als gut vernetztes Immobilienunternehmen auf Mallorca können wir Ihnen Handwerker empfehlen, die Ihnen bei verschiedenen Dienstleistungen rund um Ihre Immobilie behilflich sein können. Ob Elektriker, Klempner, Pool-Service, Umbauten aller Art oder andere Themen, wir haben Kontakte zu zuverlässigen und qualifizierten Handwerkern, die Ihnen gerne weiterhelfen.

Die erste Klärung bei steuerlichen Fragen bezüglich einer Immobilie auf Mallorca betrifft die Unterscheidung, ob Sie als juristische Person, beispielsweise im Namen einer Gesellschaft, agieren oder als natürliche Person auftreten. Zudem ist entscheidend, ob Sie als Resident in Spanien gemeldet sind oder nicht. Wir arbeiten eng mit hochqualifizierten und kompetenten Rechtsanwälten und Steuerberatern zusammen, die Ihre Sprache sprechen. Dieses Team steht Ihnen zur Verfügung, um Sie umfassend über das spanische Immobilienrecht zu informieren und Ihnen die Kosten und Steuern, die beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca anfallen können, detailliert zu erläutern.

einmalig zu zahlende Steuern:

Grunderwerbsteuer

Seit dem 01.01.2023 gelten neue Regelungen für die Grunderwerbsteuer auf Mallorca:

• Die ersten 400.000 € des Immobilienkaufpreises unterliegen einer Grunderwerbsteuer von 8 %.
• Für den Betrag von 400.001 € bis 600.000 € des Kaufpreises wird eine Grunderwerbsteuer von 9 % erhoben.
• Im Bereich von 600.001 € bis 1.000.000 € des Kaufpreises beträgt die Grunderwerbsteuer 10 %.
• Zwischen 1.000.001 € und 2.000.000 € des Kaufpreises wird eine Grunderwerbsteuer von 12 % fällig.
• Bei einem Kaufpreis über 2.000.001 € unterliegt die Immobilie einer Grunderwerbsteuer von 13 %.

Mehrwertsteuer

Bei einem Erwerb einer Gebrauchtimmobilie fällt Grunderwerbsteuer an, während beim Kauf einer Immobilie zum Erstbezug Mehrwertsteuer (IVA) zu entrichten ist. Der anzuwendende Steuersatz hängt von der Art der Immobilie ab. Für Wohnimmobilien einschließlich Garagenstellplätze (maximal 2 pro Wohneinheit) beträgt der IVA-Satz 10 % des Kaufpreises. Beim Erwerb von Grundstücken von einem Gewerbeunternehmen sowie beim Kauf von Gewerbeimmobilien liegt der Steuersatz bei 21 %. 

laufende, jährlich zu zahlende Steuern:

Grundsteuer (IBI)

Die Grundsteuerpflicht erstreckt sich auf den Eigentümer, den Erbbauberechtigten und den Nießbraucher der Immobilie. Die Gemeinden legen die Höhe der Grundsteuer fest, wobei sie für erschlossene Grundstücke landesweit zwischen 0,4 % und 1,1 % und für unerschlossene Grundstücke zwischen 0,3 % und 0,9 % variiert.

Vermögensteuer

Die Vermögensteuer in Mallorca, ist eine Steuer, die auf das Gesamtvermögen einer Person erhoben wird. Die genauen Bestimmungen können je nach autonomen Gemeinschaften variieren, da diese Steuer auf staatlicher und regionaler Ebene festgelegt wird.

Sowohl Residenten als auch Nicht-Residenten müssen in Spanien Vermögensteuer entrichten. Die Höhe der Steuer hängt von den Vermögenswerten ab, die in Spanien gehalten werden. Dazu zählen unter anderem Immobilien, Bargeld, Bankguthaben, Wertpapiere und andere Investitionen.

Es ist wichtig zu wissen, dass es Freibeträge gibt, die von den Autonomen Gemeinschaften unterschiedlich festgelegt werden. Der Freibetrag beträgt 3.000.000 €. Hat eine Immobilie z.B. zwei Eigentümer (Ehepaar zu je 50%), so steht der Freibetrag jedem Eigentümer zu. Residenten haben oft höhere Freibeträge als Nicht-Residenten. Die Vermögensteuer wird in der Regel ein Mal im Jahr fällig und muss in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.

Um sicherzustellen, dass alle relevanten Vermögenswerte korrekt erfasst und die erforderlichen Zahlungen fristgerecht geleistet werden, empfiehlt es sich, einen erfahrenen Steuerberater zu konsultieren.

Einkommensteuer (IRPF)

In Spanien gibt es sowohl regionale als auch nationale Einkommensteuern, die von Einzelpersonen und Unternehmen gezahlt werden müssen. Spezifische Einkommensteuersätze gelten für Residenten auf Mallorca und richten sich nach verschiedenen Einkommensstufen, wobei Einkünfte aus Arbeit, Kapitalgewinne, Immobilien und selbstständiger Tätigkeit berücksichtigt werden. Es gibt auch verschiedene Abzüge und Freibeträge, die individuell geltend gemacht werden können.

Für Nicht-Residenten, die Einkommen aus Spanien erzielen, gelten in der Regel andere Steuersätze und Regelungen. Die genaue Besteuerung hängt von der Art des Einkommens ab, zum Beispiel aus Vermietungen oder Kapitalerträgen. Es ist wichtig, die Einkommensteuererklärung in Spanien jährlich abzugeben und dabei alle Einkünfte korrekt anzugeben sowie von den verfügbaren Abzügen und Vergünstigungen Gebrauch zu machen. Fachliche Beratung durch einen Steuerberater ist empfehlenswert, um sicherzustellen, dass alle steuerlichen Verpflichtungen erfüllt werden und mögliche Vorteile genutzt werden.

Falls der Verkäufer der Immobilie eine Gesellschaft ist, muss zusätzlich zur Gewerbesteuer eine Körperschaftsteuer in Höhe von 30% auf den erzielten Gewinn entrichtet werden.

Ist hingegen der Eigentümer eine natürliche Person, unterliegt der erzielte Gewinn aus dem Immobilienverkauf der Einkommensteuer. Dabei gelten unterschiedliche Steuersätze für Residenten und Nicht-Residenten. Der Gewinn wird durch die Differenz zwischen dem ursprünglichen Anschaffungspreis und dem aktuellen Verkaufspreis berechnet.

Ablauf des Immobilienverkaufs für einen Eigentümer:

• Wir beginnen mit einer persönlichen Erstberatung und gründlichen Analyse, um den optimalen Verkaufspreis für Ihre Immobilie festzulegen. Dafür erfasst unser Team alle relevanten Informationen wie Lage, Größe, Ausstattung und Zustand der Immobilie.
• Die Objektaufnahme einer Immobilie ist ein wichtiger Schritt im Vermarktungsprozess (siehe unseren Service): Unser erfahrenes Team nimmt Ihr Objekt auf und bereitet es für die Vermarktung vor.
• Anhand dieser Informationen erstellen wir einen maßgeschneiderten Marketingplan für Ihre Immobilie. Dieser Plan umfasst verschiedene Marketingkanäle und -strategien, um potenzielle Käufer anzusprechen. Dazu gehören die Erstellung ansprechender Exposés, die Vermarktung auf unserer Website und anderen Online-Plattformen, die Nutzung von Social-Media-Kanälen, die Organisation von Besichtigungsterminen und gezielte Werbemaßnahmen. Wir entwickeln eine individuelle Vermarktungsstrategie, um Ihre Immobilie gezielt und wirkungsvoll zu präsentieren.
• Wir legen großen Wert auf eine transparente Vermarktung. Deshalb stellen wir Ihnen während des gesamten Vermarktungsprozesses einen persönlichen Ansprechpartner zur Seite. Diese Person bindet Sie in alle Aktivitäten ein, einschließlich regelmäßiger Updates zum Verkaufsstatus, der Bereitstellung von Besichtigungsberichten, der Abstimmung geplanter Marketinginitiativen und der Information über vertragsrelevante Details.
• Als professioneller Immobilienmakler kennen wir das Potenzial Ihrer Immobilie und haben uns zum Ziel gesetzt, diese so schnell wie möglich zum bestmöglichen Preis zu verkaufen. Wir unterstützen Sie bei der schnellen Vermittlung von Kaufangeboten, führen Preisverhandlungen, um für beide Seiten die besten Konditionen zu erzielen und sorgen für eine korrekte Vertragsabwicklung.
• Nach erfolgreicher Einigung über den Preis werden alle relevanten Unterlagen unverzüglich an einen Rechtsanwalt weitergeleitet. Bei Bedarf kann auch ein Architekt hinzugezogen werden, um die rechtlichen und bautechnischen Aspekte der Immobilie zu prüfen. Dies gewährleistet eine umfassende und gründliche Prüfung, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen und bautechnischen Aspekte berücksichtigt werden.
• Ein Optionsvertrag wird aufgesetzt, um die Bedingungen und Verpflichtungen beider Parteien festzulegen, einschließlich der Anzahlung von 10% des Kaufpreises, die der Käufer leistet.
• Begleitung beim Abschluss des notariellen Kaufvertrages. Die formale Übertragung erfolgt vor einem Notar, der die rechtlichen Aspekte absichert.
• Übergabe der Immobilie durch den Makler
• After Sales Service: Wir stehen Ihnen auch nach dem Verkauf weiterhin zur Verfügung.

Welche Unterlagen werden für den Verkauf benötigt?

Wenn Sie eine Immobilie auf Mallorca verkaufen möchten, gibt es einige wichtige Aspekte, die Sie beachten müssen, um den Prozess erfolgreich abzuschließen. Dazu gehören:

• Aktueller Grundbuchauszug (Nota Simple) oder Kaufurkunde (Escritura)
• Kopie Personalausweis – bei nicht-spanischen Staatsangehörigen die NIE (Ausländer-Identifikationsnummer).
• Energiezertifikat
• Bewohnbarkeitsbescheinigung
• IBI (Jährliche Gemeindesteuer)
• Basura (jährliche Müllgebühr)
• Grundriss

NEU Energiepass (certificado de eficiencia energética)

Seit dem 1. Juni 2023 müssen alle Immobilien auf Mallorca, die verkauft oder vermietet werden, einen Energieausweis vorweisen. Dieser Ausweis, gültig für 10 Jahre nach Ausstellung, gibt Auskunft über den Energiebedarf der Immobilie und sollte zusätzlich Empfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz enthalten. 

Fehlt der Energieausweis bei Vermietung oder Verkauf Ihrer Mallorca-Immobilie, können empfindliche Geldstrafen von bis zu 3.000,- Euro verhängt werden.

Um den Energieausweis zu erhalten, muss der Eigentümer/Vermieter sein Haus oder seine Wohnung von einem für die Erstellung des Energieausweises zugelassenen Techniker (Architekt oder Ingenieur) untersuchen lassen: Dämmung, Lüftung, Ausrichtung/Lage, Lüftungsanlage, Vorhandensein einer Solaranlage, Sonnenschutz, Heizungsanlage, Klimaanlage und Beleuchtung.

Die Kosten für einen Energieausweis auf Mallorca können je nach Größe und Komplexität des Hauses variieren. In der Regel liegen die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises für ein Haus in Spanien zwischen 150 und 400 Euro.

Aufnahme Ihrer Immobilie / unser Service an Sie

• Persönliche Objektbesichtigung vor Ort
• Ermittlung des aktuellen Marktpreises
• professionelle Immobilienfotos
• Drohnenaufnahme durch einen Videograf
• „Matterport“ 3D-Premium-Tour 
• Immobilien Video/Reel
• hochwertiges Exposé mit detaillierter Objektbeschreibung in mehreren Sprachen
• Prüfung aller für den Verkauf notwendigen Unterlagen
• professionelle Vermarktung Ihrer Immobilie auf unserer Website sowie auf internationalen Portalen (in rot ab Januar)
• Social Media Marketing (Facebook, Instagram, Linkedin)
• Anbringung eines Verkaufsschildes an ihrer Immobilie

Immobilieneinschätzung nötig? 

Haben Sie bereits einen festgelegten Preis, mit dem Sie auf den Markt gehen möchten, oder benötigen Sie von uns eine Einschätzung für den Wert Ihrer Immobilie?

Kontaktieren Sie uns!

Ablauf des Immobilienkaufs:

• Vorbereitung und Festlegung der Suchkriterien:
  Bevor Sie mit dem Immobilienkauf beginnen, überlegen Sie sich genau, welche Art von Immobilie Sie suchen und welche Kriterien für Sie wirklich wichtig sind oder nur wünschenswert (nice to have) erscheinen.
• Kontaktaufnahme und Übermittlung der Suchkriterien:
  Nehmen Sie Kontakt mit uns auf und teilen Sie uns Ihre Suchkriterien mit. Sollten noch Unsicherheiten bestehen, lassen Sie es uns wissen, und wir stehen Ihnen gerne beratend zur Seite.
• Auswahl und Organisation von Besichtigungsterminen:
  Basierend auf Ihren Suchkriterien suchen wir passende Immobilienangebote für Sie heraus. Für interessante Immobilien organisieren wir Besichtigungstermine und beraten Sie umfassend zu jeder einzelnen Immobilie.
• Organisation der erforderlichen Dokumente:
  Für den Immobilienkauf auf Mallorca sind bestimmte Dokumente erforderlich, wie die NIE-Nummer und ein spanisches Bankkonto. Wir helfen Ihnen gerne bei der Organisation dieser Unterlagen.
• Preisangebot und Verhandlungen:
  Sobald Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben, geben Sie ein Preisangebot ab. Bei einigen Immobilien gibt es möglicherweise keinen Spielraum beim Preis. Wir führen Verhandlungen mit den Eigentümern, um eine Preiseinigung zu erreichen.
• Übermittlung der Dokumente an den Anwalt:
  Nach einer Einigung werden die benötigten Dokumente an Ihren Anwalt geschickt. Bei Bedarf können wir Ihnen auch einen Anwalt in Ihrer Sprache auf Mallorca empfehlen.
• Optionsvertrag und Anzahlung:
  Die Anwälte setzen den Optionsvertrag auf, und der Käufer leistet eine Anzahlung von 10% des Kaufpreises.
• Organisation bis zum Notartermin:
  In der Zwischenzeit bis zum Notartermin gibt es noch einige organisatorische und klärende Schritte. Wir unterstützen Sie dabei und stehen Ihnen bei jedem Schritt zur Seite.
• Notartermin und Abschluss:
  Beim Notartermin werden die restlichen 90% des Kaufpreises gezahlt, und der Kaufprozess wird abgeschlossen. Wir begleiten Sie auch weiterhin und stehen Ihnen unterstützend zur Seite.

Unterlagen, die für den Verkauf benötigt werden:

• Kopie Ausweis
• NIE (Ausländer-Identifikationsnummer)
• spanische Bankverbindung
• ggf. Bonitätsnachweise
• bei einer Bankfinanzierung (siehe oben)

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